QUELS SONT LES PIEGES DU VIAGER ?


Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous vous posez la question de mettre votre bien en viager.

Avant de s'engager définitivement dans un viager, il est bien d'envisager tous les pièges rencontrés par d'autres avant vous et de ne pas tomber dedans.

C'est pourquoi ci-dessous, nous allons essayer de répondre de manière simple et compréhensible a la question suivante :

  • Quels sont les pièges du viager pour un vendeur ?

 


PIEGE N°1 : LES RENTES OU LE BOUQUET

Le viager consiste à vendre un bien immobilier contre le versement d'une rente viagère et d'un bouquet plous ou moins important. C'est une solution intéressante pour les propriétaires qui ont besoin d'argent tout en conservant leur bien.

 

Lorsque l'on signe la vente de son bien immobilier en viager, il faut éviter le piège d'une rente trop forte ou trop basse. Il faut déterminer le bon prix.

 

Il faut bien prendre en compte tous les paramètres afin de réaliser une bonne opération financière.

 

Bien définir le montant du bouquet et des rentes avant de signer l'acte définitif de vente en viager, c'est s'éviter le piège de la mauvaise opération.

 

 

Par exemple si l'on a une retraite faible, il est plus judicieux de demander une rente viagère au détriment du bouquet et même si on moment de la vente on y arrive financièrement. En effet, tout le monde sait que les charges de la vie courante ont tendance à augmenter et il est intéressant de se poser la question de savoir si sa retraite pourra toujours payer ses charges.

 

De plus, si c'est un couple qui souhaite vendre en viager, souvent un des 2 vendeurs a une retraite moins importante.

 

Le rôle d'un professionnel est très important afin de bien déterminer le montant du bouquet et des rentes.

 

 


PIEGE N°2 : LE MAUVAIS ACHETEUR

Un autre piège à éviter lorsque l'on vend son bien en viager, c'est le mauvais acheteur.

 

Il est très important de prendre en compte la situation financière de l'acheteur avant de vendre son bien en viager.

 

Le viager est une vente immobilière dont le vendeur conserve la jouissance du bien et perçoit une rente à vie.

Il est important que l'acquéreur du bien soit bien sélectionné pour s'éviter le défaut de paiement de la rente.

 

Ce n'est pas une vente classique où l'on trouve un acquéreur de particulier à particulier.

 

 

Il faut toujours s'entourer de professionnels pour maximiser ses chances d'avoir le meilleur profil d'acheteur.

 

En passant par Partenaire Viager, le vendeur profite du réseau de l'agence et des nombreux clients potentiels. 


PIEGE N°3 : DECES DE L' ACHETEUR AVANT LE VENDEUR

 

Autre piège à connaître sur le viager, c'est qu'un vendeur peut se trouver en situation de déficit en cas de décès de l'acheteur.

 

En effet, c'est l'acheteur qui paie les rentes, et si celui-ci décède avant d'avoir fini de les payer, le vendeur ne touche pas l'intégralité du prix de vente.

 

Il est donc important de bien se renseigner sur les clauses du viager et de s'entourer de professionnels pour éviter tout problème.


PIEGE N°4 : LE VIAGER EN FAMILLE

Faire un viager à un membre de sa famille est possible, comme son conjoint ou ses parents. Bien que l'idée puisse paraître intéressante, en vendant à un membre de sa famille, on s'expose à plusieurs pièges.

 

  • Le fait de vendre son bien en viager peut être mal perçu pour ceux qui pensent ne pas avoir été privilégiés et c'est souvent une source de conflit au sein de la famille 

 

  • Le fait que la vente se voit être transformée en donation déguisée (Loi applicable:  la validité d'une vente est subordonnée à l'existence d'un prix sérieux et déterminé ; qu'une vente d'un immeuble en viager peut être annulée lorsque le montant des arrérages est vil ou dérisoire, d'absence de prix réel et sérieux privant la vente d'aléa, l'acquéreur étant certain d'obtenir un bénéfice quelle que soit l'espérance de vie du vendeur)

 

  • Le fait que ce membre ne paie plus les rentes par exemple...

 

  • Le fait également que le prix du bien immobilier soit déclaré sous-évalué par le FISC

 

Si l'on décide de vendre son bien en viager à un membre de sa famille, il faut être accompagné pour s'éviter tous pièges futurs :

 

  • Le prix doit être expertisé (rapport d'expert établi)
  • Le calcul des rentes doit être indiqué très clairement et établit de manière incontestable
  • L' état de santé du vendeur  doit être bonne
  • Les enfants ou les héritiers doivent être informés

 


PIEGE N°5 : LE DEPART ANTICIPE

Le crédirentier peut décider à tout moment de renoncer à son droit d’usage et d’habitation avant son décès et ce pour n'importe quelle raison.

 

Un des pièges dans ce cas, c'est d'avoir oublié de prévoir une compensation financière lors de la signature de l'acte de vente définitif.

 

Si elle n'est pas prévue, elle ne sera pas être versée après.

 

Là encore, il faut bien prendre le temps de discuter de tous les cas de figure avec un professionnel du viager même s'il on est en bon santé lors de la signature.

 


PIEGE N°6 : LA REVERSION DE LA RENTE VIAGERE

Lorsqu' un couple vend son logement en viager, il est important de ne pas oublier la clause de réversion de la rente. Surtout si celui qui décède en premier a les revenus les plus importants du foyer.

 

La réversion de la rente doit être totale et non partielle, cela signifie que le versement du montant de la rente viagère continuera à être payé dans les mêmes conditions qu'il y ait 1 ou 2 bénéficiaires.

 

 


PIEGE N°7 : L' INDEXATION DE LA RENTE

Encore un autre piège à éviter, lorsque l'on vend son bien en viager, c'est l'indexation de la rente viagère.

Il est à préciser que la rente viagère créée au départ, dans le but de subvenir au besoin du Vendeur, doit être indexée chaque année afin de respecter le pouvoir d’achat de ce dernier au cours du temps.

 

Si aucune clause n'a été inscrite au contrat, le débirentier paiera toujours le même prix. 

 

Il est d’usage d’indexer cette rente sur l’indice moyen des prix à la consommation établi et publié mensuellement par l’I.N.S.E.E.

Cependant tout autre indice peut être choisi tant que le crédirentier et le débirentier sont d’accord.

 


PIEGE N°8 : LES CLAUSES DE GARANTIES

 

Les clauses de garanties permettent de sécuriser totalement la vente et ainsi éviter toute complication. Parfois ces 2 clauses ne sont pas inscrites au contrat de vente.

Alors cela peut ne pas avoir d'incidence quand tout se passe bien, cependant dès lors que l'acheteur ne paie plus ses rentes ou tente une action judiciaire, elles sont là pour garantir la bonne exécution du contrat de vente.

 

  • Le privilège du vendeur permet au crédirentier, si le débirentier manque à ses obligations, de reprendre le bien. (Article 2374 alinéa 1 du code civil).
  • La clause résolutoire permet au crédirentier de récupérer son bien en cas d’impayé de la part du débirentier. (Article 1977 du code civil)

Avoir ces 2 clauses permet d'aller beaucoup plus vite pour récupérer son bien immobilier sans contrepartie.

 

PIEGE N°9 : VIAGER ET TRAVAUX


Dans un contrat de viager, il y a un piège qui est simple à éviter : c'est de bien noter la répartition des charges.

  

Contrairement aux idées reçues, il n’y a pas de loi qui régisse les charges et conditions relatives au droit d’usage et d’habitation : « Le contrat fait la loi entre les parties ».

 

En général, le Vendeur continue de faire l’avance de toutes les charges courantes (chauffage, EDF, eau, réparations d’entretien, entretien général, honoraires du syndic…et l’Acquéreur doit payer les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil, ainsi que les Taxes Foncières sur les propriétés bâties et l’assurance incendie de l’immeuble.

 


CONCLUSION: CHOISIR UN SPECIALISTE DU VIAGER

Pour éviter tous les pièges du viager, il est nécessaire de se faire assister par un professionnel spécialiste du viager. De nombreux points sont à prévoir avant de signer. Les détails font la différence !

 

Choisir Partenaire Viager, expert viagériste, c'est s'assurer une vente en toute tranquillité.

 

 


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