LE VIAGER OCCUPE


Le viager occupé permet de vendre son bien immobilier tout en conservant le droit d'occuper son logement toute sa vie.

 

Comme pour toute vente immobilière, le transfert de propriété est acté devant notaire en laissant au vendeur le bénéfice du droit d’usage et d’habitation.

 

Dans le cadre du viager occupé, le vendeur perçoit en général un capital initial (appelé « bouquet ») qui représente une partie de la valeur du bien immobilier.

 

L’ autre partie est versée par l’acheteur sous forme de rente : la rente viagère.

Il s’agit d’une rente à vie, versée par l’acheteur en viager jusqu’au décès du vendeur.

 

 


Charges et conditions du Viager Occupé

 

Contrairement aux idées reçues, il n’y a pas de loi qui régisse les charges et conditions relatives au droit d’usage et d’habitation :

  • « Le contrat fait la loi entre les parties ».

 

En général, le Vendeur continue de faire l’avance de toutes les charges courantes (Chauffage, EDF, eau, réparations d’entretien, entretien général, honoraires du syndic…

 

Et l’acquéreur doit payer les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil, ainsi que les taxes foncières sur les propriétés bâties et l’assurance incendie de l’immeuble. 

 

Depuis quelques années, afin de faciliter la gestion des viagers occupés, la clause de répartition des charges et travaux de copropriété entre vendeurs et acquéreurs prévoit dans la plupart des actes notariés, une ventilation telle que prévue par la loi entre un propriétaire et un locataire (Décret 87-712 du 26 août 1987, pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).


Le Calcul du Viager Occupé

 

Une première étape consiste à évaluer le plus justement possible le prix de vente (ou valeur occupé) qui correspond à la différence entre la valeur libre du bien immobilier (valeur en pleine propriété) et la valeur de ce droit d’usage et d’habitation qui dépend de l’espérance de vie et du sexe du ou des vendeurs.

 

Une deuxième étape consiste à établir les modalités de paiement de ce prix de vente en fonction des desideratas des parties :

  • D’une partie comptant le jour de la signature dudit acte (appelée « bouquet ») et le solde sous forme d’une rente viagère.
  • Ou La totalité convertie intégralement en rente viagère.
  • Ou encore la totalité convertie en Bouquet.

Le calcul de la rente viagère se fait au moyen de tables basées sur des statistiques de mortalité, mises à jour fréquemment, et sur un taux d’intérêt déterminé.

Ladite rente s’éteint au jour du décès du Vendeur

 


Fiscalité du Viager Occupé

Pour la vente en viager d’une résidence principale.

  • Le bouquet perçu par le crédirentier est totalement exonéré d’impôt.

Pour la vente en viager d’une résidence secondaire. (ou tout autre bien immobilier)

  • Le viager rentre dans le régime des plus-values immobilières, soit 22 ans pour l’exonération des plus-values et 30 ans pour les prélèvements sociaux

 


Fiscalité des rentes viagères - viager occupé

Les rentes viagères à titre onéreux ne sont soumises à l'impôt sur le revenu que pour une fraction de leur montant.

Cette fraction est fixée forfaitairement en fonction de l’ âge lors du 1er versement de la rente.

 

Il faut indiquer sur la déclaration de revenus le montant brut des rentes viagères à titre onéreux perçues par les membres du foyer fiscal.

L'administration fiscale calculera leur fraction imposable. 

 

 Barème des rentes

 

À la date du 1er versement, la fraction imposable des rentes est fixée de la manière suivante :

  • 30 % si vous étiez âgé de plus de 69 ans
  • 40 % si vous étiez âgé de 60 à 69 ans
  • 50 % si vous étiez âgé de 50 à 59 ans
  • 60 % si vous étiez âgé de moins de 50 ans 

Tableau du Taux d'imposition en France 2021

Tableau du taux d'imposition 2021 en France
Tableau du taux d'imposition 2021 en France

Exemple de calcul de taxation des rentes

Une personne de 75 ans perçoit 15 000€ de rentes viagères annuelles.

Elle perçoit 20 000€ de retraite annuelle ; elle n'a ni réduction et ni déduction (invalide, ancien combattant...)

Elle est taxée dans la tranche 11% puisqu'elle perçoit 20 000€.

 

Calcul de la fiscalité des rentes :

15 000X30% = 4 500€

La taxation serait pour ces 15 000€ de rentes de 4500X11% (Taux d'imposition)

Soit de 495€

 

Seulement 3% de taxation 



Indexation de la rente viagère

Il est à préciser que la rente viagère créée au départ, dans le but de subvenir au besoin du Vendeur, doit être indexée chaque année afin de respecter le pouvoir d’achat de ce dernier au cours du temps.

Il est d’usage d’indexer la rente sur l’indice moyen des prix à la consommation établi et publié mensuellement par l’I.N.S.E.E.


Taxation à l' I F I (impôt sur la fortune immobilière)

Lorsque l'on est soumis à la taxation à l' IFI (l'impôt sur la fortune immobilière), c'est à dire pour les contribuables dont la valeur nette du patrimoine immobilier excède 1,3 million d'euros.

Ce patrimoine comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement au 1er janvier.

La résidence principale fait l'objet d'un abattement de 30 % sur sa valeur. 

 

Ici dans le cadre d'une vente en viager occupé, chacun déclare (débirentier et crédirentier), selon le barème qui suit, la quote-part réelle du bien immobilier appréciée au 1er janvier de l’année de déclaration.

Il s’agit du prix du bien immobilier négociable sur l’année de déclaration.

 

Barème de taxation IFI selon l' âge 

Barème de taxation de l' IFI selon l'âge
Barème de taxation de l' IFI selon l'âge

Exemple de calcul de taxation à l' IFI

Une personne de 75 ans a un patrimoine immobilier de 2M€ dont la résidence principale a une valeur de 1,3M€.

 

Sans viager l' IFI était ainsi calculé :

Résidence principale décote (-30%) soit 910 000€

IFI à déclarer 1 610 000€

 

Si vente en viager occupé, L' IFI est calculé de la manière suivante:

 

Résidence principale décote viager soit 390 000€

+ décote IFI (-30%) soit 273 000€

Soit total immobilier 973 000€

IFI à déclarer : 0€

 

Elle passe largement sous la barre des 1.3M€ donc elle n'a plus rien à déclarer



Questions fréquentes sur le viager?



PARTENAIRE VIAGER

La Référence du Viager à Paris

Agence immobilière spécialisée dans le viager libre ou occupé

Agence Paris:  140 Bis, Rue de Rennes 75006 Paris

Siège social: 95 Rue de la République 92800 Puteaux-La défense

 

Standard: 01 87 20 66 66

Port: 06 82 41 84 28 

contact@partenaireviager.com

www.partenaireviager.com

Téléphone de Partenaire Viager
contacter Partenaire Viager