LE VIAGER OCCUPE

Le viager occupé permet de vendre son bien immobilier tout en conservant le droit d'occuper son logement toute sa vie.

Comme pour toute vente immobilière, le transfert de propriété est acté devant notaire en laissant au vendeur le bénéfice du droit d’usage et d’habitation.

Dans le cadre du viager occupé, le vendeur perçoit en général un capital initial (appelé « bouquet ») qui représente une partie de la valeur du bien immobilier.

L’ autre partie est versée par l’acheteur sous forme de rente : la rente viagère.

Il s’agit d’une rente à vie, versée par l’acheteur en viager jusqu’au décès du vendeur.

Contrairement aux idées reçues, il n’y a pas de loi qui régisse les charges et conditions relatives au droit d’usage et d’habitation :

• « Le contrat fait la loi entre les parties ».

En général, le Vendeur continue de faire l’avance de toutes les charges courantes (Chauffage, EDF, eau, réparations d’entretien, entretien général, honoraires du syndic…

Et l’acquéreur doit payer les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil, ainsi que les taxes foncières sur les propriétés bâties et l’assurance incendie de l’immeuble. 

Depuis quelques années, afin de faciliter la gestion des viagers occupés, la clause de répartition des charges et travaux de copropriété entre vendeurs et acquéreurs prévoit dans la plupart des actes notariés, une ventilation telle que prévue par la loi entre un propriétaire et un locataire (Décret 87-712 du 26 août 1987, pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).

Une première étape consiste à évaluer le plus justement possible le prix de vente (ou valeur occupé) qui correspond à la différence entre la valeur libre du bien immobilier (valeur en pleine propriété) et la valeur de ce droit d’usage et d’habitation qui dépend de l’espérance de vie et du sexe du ou des vendeurs.

Une deuxième étape consiste à établir les modalités de paiement de ce prix de vente en fonction des desideratas des parties :

• D’une partie comptant le jour de la signature dudit acte (appelée « bouquet ») et le solde sous forme d’une rente viagère.
• Ou La totalité convertie intégralement en rente viagère.
• Ou encore la totalité convertie en Bouquet.

Le calcul de la rente viagère se fait au moyen de tables basées sur des statistiques de mortalité, mises à jour fréquemment, et sur un taux d’intérêt déterminé.

Ladite rente s’éteint au jour du décès du Vendeur

Pour la vente en viager d’une résidence principale.

• Le bouquet perçu par le crédirentier est totalement exonéré d’impôt.

Pour la vente en viager d’une résidence secondaire. (ou tout autre bien immobilier)

• Le viager rentre dans le régime des plus-values immobilières, soit 22 ans pour l’exonération des plus-values et 30 ans pour les prélèvements sociaux

Cette fraction est fixée forfaitairement en fonction de l’ âge lors du 1er versement de la rente.

Il faut indiquer sur la déclaration de revenus le montant brut des rentes viagères à titre onéreux perçues par les membres du foyer fiscal.

L'administration fiscale calculera leur fraction imposable. 

 Barème des rentes

À la date du 1er versement, la fraction imposable des rentes est fixée de la manière suivante :

• 30 % si vous étiez âgé de plus de 69 ans
• 40 % si vous étiez âgé de 60 à 69 ans
• 50 % si vous étiez âgé de 50 à 59 ans
• 60 % si vous étiez âgé de moins de 50 ans 

Il est à préciser que la rente viagère créée au départ, dans le but de subvenir au besoin du Vendeur, doit être indexée chaque année afin de respecter le pouvoir d’achat de ce dernier au cours du temps.

Il est d’usage d’indexer la rente sur l’indice moyen des prix à la consommation établi et publié mensuellement par l’I.N.S.E.E.

Lorsque l'on est soumis à la taxation à l' IFI (l'impôt sur la fortune immobilière), c'est à dire pour les contribuables dont la valeur nette du patrimoine immobilier excède 1,3 million d'euros.

Ce patrimoine comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement au 1er janvier.

La résidence principale fait l'objet d'un abattement de 30 % sur sa valeur. 

Ici dans le cadre d'une vente en viager occupé, chacun déclare (débirentier et crédirentier), selon le barème qui suit, la quote-part réelle du bien immobilier appréciée au 1er janvier de l’année de déclaration.

Il s’agit du prix du bien immobilier négociable sur l’année de déclaration.