LES SPECIFICITES DU VIAGER

Le viager étant une vente immobilière particulière, il y a des particularités liées au viager à connaître avant de se lancer dans une vente de son bien.

Depuis quelques années, afin de faciliter la gestion des viagers occupés, la clause de répartition des charges et travaux de copropriété entre vendeurs et acquéreurs prévoit dans la plupart des actes notariés, une ventilation telle que prévue par la loi entre un propriétaire et un locataire (Décret 87-712 du 26 août 1987, pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).

Contrairement aux idées reçues, il n’y a pas de loi qui régisse les charges et conditions relatives au droit d’usage et d’habitation : « Le contrat fait la loi entre les parties ».

En général, le Vendeur continue de faire l’avance de toutes les charges courantes (chauffage, EDF, eau, réparations d’entretien, entretien général, honoraires du syndic…et l’Acquéreur doit payer les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil, ainsi que les Taxes Foncières sur les propriétés bâties et l’assurance incendie de l’immeuble. 

Il est à préciser que la rente viagère créée au départ, dans le but de subvenir au besoin du Vendeur, doit être indexée chaque année afin de respecter le pouvoir d’achat de ce dernier au cours du temps.

Il est d’usage d’indexer cette rente sur l’indice moyen des prix à la consommation établi et publié mensuellement par l’I.N.S.E.E.

Cependant tout autre indice peut être choisi tant que le crédirentier et le débirentier sont d’accord.

Le crédirentier peut décider à tout moment de renoncer à son Droit d’usage et d’habitation avant son décès et ce pour n'importe quelle raison.

Dans ce cas, une compensation est prévue lors de la signature de l’acte de vente. (Départ anticipé)

Le crédirentier aura le choix entre :

• Un capital versé le jour de son départ, calculé en fonction de son espérance de vie.
• Une revalorisation de la rente prévue à l’acte de vente  

Pour garantir la tranquillité du crédirentier de vendre son bien en viager, sans le moindre risque, il existe 2 garanties.

Ces garanties permettent de sécuriser totalement la vente et ainsi éviter toute complication.

Choisir Partenaire Viager, c'est s'assurer que tout soit bien inscrit dans l'acte authentique et ainsi s'éviter certains pièges dus à de mauvais conseils.

Le privilège du vendeur permet au crédirentier, si le débirentier manque à ses obligations, de reprendre le bien.

(Article 2374 alinéa 1 du code civil).

Ce privilège est publié lors de la vente par le notaire et il se caractérise par une inscription aux hypothèques.

Cette hypothèque de premier rang en faveur du vendeur est une garantie en cas de manquement des obligations de l'acquéreur pendant toute la durée du viager.

La seconde garantie est la clause résolutoire

La clause résolutoire permet au crédirentier de récupérer son bien en cas d’impayé de la part du débirentier.

L’article 1977 du code civil permet au crédirentier de demander la résiliation du contrat si le débirentier ne lui donne pas les sûretés stipulées pour son exécution.

La clause résolutoire ne peut être utilisée tant que le débirentier n’a pas été mis en demeure. Cette mise en demeure est en général notifiée par voie d'huissier.

Un viager peut durer plus longtemps que prévu pour un acquéreur.

L' acquéreur peut, pour plein de raisons, avoir envie de sortir d'un viager avant le décès du crédirentier.

C'est pourquoi, il existe une clause permettant d'envisager l'achat d'un bien plus sereinement.

La clause de rachat permet au débirentier de se libérer du service de la rente.

Dans ce cas, le débirentier rembourse un capital équivalent au montant de la rente ou passe par l’intermédiaire d’un organisme ou un tiers qui assurent, en ses lieux et places, le versement de la rente viagère.

La clause de rachat doit figurer dans l' acte de vente puisqu' elle n’est pas obligatoire.